متن گزارش هیات مدیره جهت ارایه در مجمع مورخ 98/11/30

1- اقدامات انجام شده

1-1-کلیات

• در مورخ 5/5/98 اداره تعاون نامه تائیدیه هیئت مدیره جدید را به ثبت شرکت ها ارسال نمود و پس از سپری شدن مدت زمان زیاد و وجود چالش های مختلف نهایتا آگهی ثبت تغییرات هیئت مدیره دریافت و پس از طی زمان و مشکلات مختلف نهایتا در تاریخ 12/9/98 رومه رسمی شرکت دریافت و عملا هیئت مدیره بطور رسمی فعالیت خود را آغاز نمود.
• اولین اقدام انجام شده ساخت مهر جدید با شکل و رنگ متفاوت با مهر قبلی شرکت میباشد.
• دومین اقدام، آماده سازی مستندات برای تحویل و تحول انجام گرفت و دوبخش از تحویل و تحول به ترتیب زیر آغاز شد.

الف) پرونده اعضا: مدارک تعداد 190 پرونده ( کپی شناسنامه و کارت ملی، فرم عضویت، مبلغ عضویت، قرارداد، نقل و انتقال ) بررسی گردید.

ب) مبالغ ورودی به تعاونی: پرینت حسابهای شرکت گرفته شد و مستندات پرداختی واریزی 46 نفر از اعضا با پرینت ها مقایسه گردید و مغایرت های مشاهده شده به آقای خالصی اعلام گردید.

نکته: با توجه با اینکه حدود 1.5 ماه برای انجام دو مورد بالا صرف گردید و با عنایت به اینکه ادامه روند موارد ذکر شده زمان بر بوده و سایر مراحل تحویل و تحول نیز نیازمند صرف زمان زیادی خواهد بود و علاوه بر آن مستم وجود مستنداتی همچون، سند های پروژه شهر زیبا که در اختیار پیمانکار قبلی تعاونی بوده و سایر موارد دیگری که در گزارشات هفتگی بعرض رسید و از آنجاییکه مشخص شدن وضعیت پروژه شهر زیبا پس از 10 سال مورد درخواست همه اعضای محترم بوده است، بدین لحاظ مذاکره با تمامی پیمانکارانی که براساس فراخوان قبلی شرکت و همچنین پیمانکارانی که توسط تعدادی از اعضای محترم معرفی گردیده بود بعنوان اولویت در دستور کار هیئت مدیره قرار گرفت و انشالا پس از مشخص شدن وضعیت پروژه بعد از مجمع 30/11/98 ادامه بررسی پرداختی ها و سایر مراحل تحویل و تحول به انجام خواهد رسید.

1-2- پروژه پردیس

براساس قراداد مشارکت که در مجمع قبلی بطور مبسوط در خصوص آن صحبت گردید، 35% از واحد های ساخته شده تا طبقه 5 و 15% از واحد های طبقات بالاتر متعلق به تعاونی بوده که هیئت مدیره تصمیم گرفت پس از گرفتن وکیل برای طرح دعوا اقدام نماید، ولی متاسفانه به دلیل مبالغ بالا (40 میلیون تومان) که توسط وکیل ها در خواست گردید و عدم وجود نقدینگی در شرکت توفیقی حاصل نگردید و نهایتا تصمیم گرفته شد داد خواست حقوقی مبنی بر اعتراض به قرارداد و درخواست جلب نظر کارشناس دادگستری بمنظور مشخص شدن سهم واقعی تعاونی  در مشارکت تهیه گردد که منجر به دادگاه 5/11/98 گردید که منتظر رای دادگاه هستیم.

1-3- پروژه شهر زیبا :

1-3-1- قرارداد آقای دانشور:

این قرارداد هنوز فسخ نشده و سند های زمین نیز در اختیار ایشان میباشد،  با آقای دانشور جلسه ای گذاشته شد و قرارشد ایشان مستندات خود در خصوص مطالباتشان را در اختیار هیئت مدیره قراردهند تا مورد بررسی قرار گیرد و تا زمانی که بررسی مستندات در حال انجام است ایشان همکاری لازم بمنظور انجام مقدامات لازم بمنظور تک برگی کردن زمین را به انجام برسانند.

ضمنا، براساس اعلام آقای دانشور، زمانی که به سازمان آب 102 متر در جای دیگر زمین تخصیص داده شده 500 متر از 602 متری که قبلا در تصرف سازمان آب بوده به متراژ زمین اضافه شده که سازمان فنی و حرفه ای طرح شکایتی به طرفیت آقای دانشور مبنی بر اینکه تعانونی کارکنان شرکت ارتباطات زیر ساخت بایستی مبلغ 500 متر را پرداخت نمایند را طرح کرده بود و براساس رای صادره شکایت ایشان مقبول نبوده و مقرر گردیده که 500 متر به زمین تعاونی اضافه گردد که در یک ماه گذشته مشغول پیگیری ازدفتر اسناد رسمی و اداره ثبت بمنظور صدور سند مالکیت برای 500 متر به نام تعاونی  بودیم.

1-3-2- زمین خریداری شده دارای 7 جلد سند دفترچه ای به متراژ 8437 متر میباشد ولی در دستور نقشه 8561 متر ذکر گردیده که به گفته آقای نادری باقیمانده آن طی وکالتی به از طرف براداران معراج به تعاونی تعلق دارد و با 500 متر فوق الذکر انشالا بزودی بتوانیم سند 9061 متر را بگیریم و همه چیز برای اخذ سند تک برگ آماده گردد.

1-3-3- خانواده شهدا، در این خصوص، مقرر شد آقای دانشور نامه رسمی از تعاونی خانواده شهدا و یا صورتجلسه ای بین تعاونی و تعاونی خانواده شهدا به امضا برسانند، مبنی بر اینکه تعاونی خانواده شهدا هیچ ادعا و سهمی در زمین شهر زیبا ندارند.

1-3-4- دستور نقشه، از تاریخ 30/8/98 درخواست دستور نقشه شده که در تاریخ 19/11/98 موفق به اخذ آن گردیدیم.

1-3-5- فراخوان شناسایی پیمانکاران تهیه و در رومه کار و کارگر چاپ گردید تا چنانچه پیمانکار دیگری نیز وجود داشته باشد، شناسایی و پیشنهاد ایشان اخذ گردد.

1-3-6- موضوع حریم امنیتی زمین، با لطف خداوند و پیگیری های انجام شده پیشرفت خوبی حاصل گردیده و به همین لحاظ در مذاکره به مشارکت کننده ها اعلام گردیده علاوه بر پیشنهاد خود در خصوص 5 طبقه برای 7 و 10 طبقه نیز پیشنهاد خود را برای مشارکت اعلام نمایند تا در صورت گرفتن مجوز حریم بتوان اقدام لازم را به انجام رساند.

1-3-6- تهیه قرارداد مشارکت که قبلا تقدیم حضور اعضای محترم گردیده است.

2- دستور کار مجمع:

1-2- قرارداد جدید:

1-1-2-  گزارش متراژ قابل واگذاری به اعضا:

در دستور نقشه اخد شده 5 طبقه در نظر گرفته شده و متراژ 8561 متر قید گردیده ولی همانطور که در بند 1-3-2 عنوان گردید، پس از گرفتن سند 500 متر و ارائه به شهرداری متراژ 9061 متر خواهد شد و با در نظر گرفتن سطح اشغال 280% در این صورت مقدار 25370.8 متر برای ساخت در قابل ساخت میباشد. حال در صورتی که بطور مثال، سازنده ای با درصد 60 درصد بعنوان قدرالسهم تعاونی در نظر گرفته شود متراز سهم تعاونی 15222.48 متر میباشد. در این صورت با توجه به 288 نفر عضو پروژه پردیس و بدون در نظر گرفتن مقدار واریز و زمان آن، بطور متوسط به هر فرد 52.85 خواهد بود.

نکته: تمامی توضیحات انجام شده در صورتی تحقق خواهد یافت که بتوان تعامل با پیمانکار قبلی را به انجام رساند و علاوه بر گرفتن سند های دفترچه ای زمین مستندات مربوط به 500 متر زمین که توضیح داده شد نیز دریافت گردد و وضعیت خانواده شهدا نیز مشخص گردد.

2-1-2- قرارداد فعلی اعضا:

- در قرارداد فعلی اعضا دو متراژ وجود دارد، 85 متر و 130 متر، همانگونه که در بند 2-1-1 توضیح داده شد، براساس دستور نقشه جدید این تعهد برای تعاونی قابل انجام نیست به همین دلیل، در نظر است مطابق ماده 46 اساسنامه، در صورت تصمیم اعضای محترم برای ساخت و اولویت بندی پیمانکاران ، پس از عقد قرارداد با پیمانکار و طراحی وی و مشخص شدن متراژ واحد ها، براساس مقدار واریزی و زمان آن که چگونگی آن در ادامه این گزارش بعرض خواهد رسید اقدام به عقد قرارداد جدید با اعضای محترم منعقد خواهد گردید.

- علاوه بر مطلب گفته شده، براساس قرارداد موجود، مبالغی که اعضای محترم پرداخت نموده بودند مبلغ کل قرارداد نبوده و بطور مثال در قرارداد های 85 متری علاوه بر 46 میلیون پرداختی بایستی 16 میلیون تومان هم وام احذ میگردید. با در نظر گرفتن این مطلب و مبلغ 717 هزار تومان مبلغ هر متر که مبنای محاسبه متراژ قرارداد بوده است، مقدار وام در حقیقت معادل 22 متر بوده که در این صورت متراژ واقعی هر عضو برابر63 خواهد بود.

نکته: در ماده 3  قرارداد متراژ زمین 8435 اشاره گردیده که همانگونه که توضیح داده شد بایستی تغییر نماید.

• در قرارداد هزینه کابینت، پارکینگ، انباری، هزینه انشعاب آب و برق و. نیز به قیمت روز برعهده عضو بوده که با در نظر گرفتن ارزش هر یک از این موارد در زمان عقد قرارداد حدود 7 متر دیگر از مقدار متراژ متعلق به این آیتم ها بوده و در حقیقت متراز واقعی تخصیص یافته به متقاضیان واحد های 85 متری 55.14 متر آپارتمان میباشد. که حدودا معادل متراژ محاسبه شده براساس دستور نقشه اخذ شده میباشد.

- علاوه بر این مدت قرارداد بوده که به پایان رسیده است.

- صرف نظر از موارد فوق، در تبصره  1 ماده 4 قرارد اعضا، ذکر گردیده که تعاونی حق و اختیار دارد در هرکدام از مشخصه های فوق با توجه به شرایطی که پیش می آید تغییراتی ایجاد نماید،

• در تبصره 3 این ماده نیز گفته شده، مساحت دقیق بعد از پایان کار و. مشخص و مبلغ نهایی قرارداد مطابق آن محاسبه خواهد شد.

ولی علیرغم اینکه این مهم قابل استناد بوده باز هیئت مدیره تصمیم گرفت استعلام لازم از اداره تعاون مبنی بر اخذ مجوز مجمع در این خصوص را بعمل آورد. اداره تعاون نیز طی نامه شماره 2528684/15/982 مورخ /10/98  مجوز لازم را صادر فرمودند.

3-1-2- اخذ پروانه ساختمان:

-براساس ماده 46 اساسنامه، یکی از موارد لازم که بایستی توسط هیئت مدیره انجام گیرد اخذ پروانه ساختمان است، از آنجائیکه با توجه به اینکه واحد های تجاری نیز قابل ساخت میباشد و عوارض آن نیز قابل توجه بوده که در بین 40 تا 50 میلیارد تومان است. با توجه به اینکه تعاونی نقدینگی لازم برای انجام این مورد را نداشته بایستی تمهید قانونی برای ن در نظر گرفته شود.

• با توجه به نامه شماره 2528684/15/982 مورخ /10/98 اداره تعاون در خصوص ماده 46 و اعلام اینکه هر تصمیم که توسط هیئت مدیره پیشنهاد میگردد و موثر بر اعضا است بایستی در مجمع تصمیم گیری شود، به همین منظور پیشنهاد اخذ پروانه ساخت توسط پیمانکار در دستور کار مجمع قرارگرفت تا اعضای محترم تفویض لازم به هیئت مدیره نموده تا اقدام لازم به انجام رسانند.

4-1-2- انتخاب هیئت مدیره:

همانگونه که اعضای محترم مستحضر میباشند دو نفر از اعضای انتخاب شده در مجمع 27/10/97 ، آقای محمدیاری و آقای مجیدی از سمت های خود استعفا دادند که به جای آقای محمد یاری، آقای نامی نژاد عضو علی البدل دوم وارد ترکیب هیئت مدیره شدند و لازم است یک نفر عضو اصلی و دو نفر عضو علی البدل برای هیئت مدیره انتخاب گردد.

5-1-2- سهم اعضا از واحد ها و زمین:

با توجه به اینکه لازم است سهم هر عضو از زمین و یا واحد هایی که ساخته خواهد شد براساس مبلغ واریزی و زمان آن به دقت مشخص شود، بهترین روش، به روز رسانی مبالغ واریزی و در نظر گرفتن زمان واریز براساس نرخ تورم بانک مرکزی در هر ماه است که بمنظور مشخص شدن آن برای اعضای محترم در جدول پیوست محاسبات آن ذکر گردیده است.

نکته: در صورت تصمیم گیری اعضای محترم به ساخت ، سهم اعضا از متراژ براساس روش فوق محاسبه خواهد شد و اولویت طبقه و انتخاب واحد براساس ماده 56 اساسنامه میباشد.

6-1-2- وضعیت پروژه شهر زیبا:

- فروش پروژه:

باتوجه به اینکه یک پیشنهاد خرید برای زمین موجود است در صورت تصمیم گیری اعضای محترم پس از طی مراحل قانونی اقدام به فروش خواهد گردید.

نکته: فروش زمین ساده ترین کار برای هیئت مدیره بوده چون پس ار فروش مسئولیت هیئت مدیره نیز به اتمام خواهد رسید.

مطلب مهمی که در این خصوص قابل ذکر است، در صورت تصمیم اعضای محترم برای فروش، بهترین روش تحمل اعضای محترم تا اجرای فوندانسیون بوده چون باعث میگردد که املاک های اطراف برای پیش خرید فعال گردند و در نتیجه مبلغ بیشتری از فروش زمین نصیب اعضای محترم شده و سایر اعضا نیز که تمایل به ساخت دارند به خواسته خود خواهند رسید.

- تهاتر:

• سازمان موتوری خدمات شهرداری، پیشنهاد تهاتر با واحد های در حال احداث خود را با زمین تعاونی تهاتر نمیاد، براساس مذاکره انجام شده احداث واحد های ایشان تا دوسال دیگه طول میکشه و زمین تعاونی را به قیمت روز منطقه خریداری نموده و واحد های در احداث خود برای طبقات بالا متری 9 میلیون تومان و طبقات پایین را متری 6 میلیون تومان قیمت گذاری نمودند.

نکته: براساس بررسی های انجام شده مدت زیادی است که عملیات عمرانی پیشرفتی نداشته و شواهد نشان دهنده این است که بنظر میرسد مشکل مالی باعث جلوگیری از ادامه روند شده که قابل تامل است. چون خدایی ناکرده از چاله خارج شده و در چاه خواهیم افتاد.

• تعاونی همت نیز پیشنهاد مشارکت با 150 واحد ساخته شده خود و مابقی با واحد های در حال احداث خود را دادند که طبق نظر ایشان قیمت واحد های احداثی بر اساس قیمت روز منطقه  و زمین تعاونی نیز به همین ترتیب قیمت گذاری خواهد شد. در این حالت جون قیمت واحد های تمام شده در حدود متری 15 میلیون تومان میباشد، لاجرم به هر چند عضو تعاونی یک واحد خواهد رسید که لازم است اعضای محترم اعلام نظر کنند.

• ساخت :

همانگونه که در گزارشات گروه تعاونی اعلام گردید ، با 9 پیمانکار مذاکره شده و قرار است بمحض گرفتن دستور نقشه، مستنداتی در اختیار پیمانکاران قرار گرفته شود و با توجه به آن پیشنهاد مشارکت خود را بصورت کتبی اعلام نمایند و اعضای محترم در مجمع به آنها رای داده و در حقیقت اولویت بندی نموده و هیئت مدیره نیز بعد از مجمع اقدام به عقد قرارداد نماید و در صورتی که بطور مثال پیمانکار اول به هر دلیل استنکاف ننماید با نفر دوم قراراداد منعقد گردد.

در اینجا ذکر چند نکته ضروریست.

1- همانگونه که در گزارشات گروه بعرض رسید با دستور نقشه موجود متراژ واحدها با توجه به مبالغ واریزی و زمان آنها بین 9 متر تا  72 متر و بطور متوسط حدود 50 متر میباشد و علاوه بر آن با توجه به پیشرفت خوبی که در حل مشکل حریم داشتیم، امید زیادی میرود که متراژ هایی در حد قابل توجهی افزایش یابد .

2- در صورتی که با احتمال ضعیف مشکل حریم رفع نگردد، با همین وضع موجود اگر پیمانکار مشارکت انتخاب شود اعضای محترم یا میتوانند،

• اقدام به معاوضه واحد خود با پیمانکار و گرفتن واحد بزرگتر نمایند.
• یا پس از اجرای فوندانسیون واحد های خود را با همان متراژ به قیمت بالاتری از فروش زمین بفروش برسانند.

• مدیریت پیمان:

یکی از بهترین روش های ساخت که دارای ارزش افزوده زیادی برای اعضای محترم میباشد، مدیریت پیمان پروژه است. بدین ترتیب که در صورتی که تعاونی  بتواند هزینه ساخت را تامین نماید، واحد هایی با متراژ بیش از 100 متر به اعضا تعلق میگیرد ضمن اینکه واحد های تجاری نیز بعنوان ارزش افزوده متعلق به اعضای محترم خواهد بود. شاید در نگاه اول انجام این مهم سخت بنط برسد. ولی راهکارهای وجود دارد که بتوان سرمایه لازم برای ساخت را تهیه کرد و در این بین تنها هزینه استارت پروژه که در حقیقت هزینه پروانه ساخت میباشد از اهمیت زیادی برخوردار است. بدین مفه.م که با در اختیار داشتن حدود 60 میلیارد میتوان استارت پروژه را داشت و مابقی هزینه های احداث از محل پیش فروش واحد های تجاری و اضافه واحد های مسی تامین گردد. در حال حاضر یک پیشنهاد مدیریت پیمان  نیز موجود است که د مجمع به آن پرداخته خواهد شد و در صورت مناسب بودن آن توسط اعضای محترم بعنوان یک راهکار نیازمنده مصوبه مجمع میباشد.

7-1-2- حق عضویت:

همانگونه که در گزارشات گروه تعاونی بعرض رسید 190 پرونده مورد بررسی قرارگرفت که مشخص گردید تعداد 42 نفر از اعضا مبلغ حق عضویت خود را پراخت نکرده اند و یا مستندات پرداختی آنها در پرونده نیست و تعداد 7 نفر مبلغ حق عضویت خود را بطور کامل پرداخت ننموده اند.

در این خصوص نیز از اداره تعاون استعلام گردید که آیا تعاونی میتواند براساس نرخ تورم بانک مرکزی مبلغ حق عضویت را محاسبه و اخد نماید که اداره تعاون طی نامه 2526681/15/982 مورخ /10/98 اعلام نمودند، شرط عضویت پرداخت حق عضویت میباشد و به هیئت مدیره اجازه انجام آن را داند که علیرغم ان تصمیم گرفته شد مصوبه مجمع نیز برای آن اخذ گردد.

8-1-2- واحد های مازاد پردیس:

همانگونه که در گروه تعاونی باستحضار رسید، در این خصوص واحد های پردیس از اداره تعاون در دو مرحله استعلام شد که در مرحله اول اداره تعاون طی نامه شماره 198215/15/982 مورخ 29/8/98 اعلام نمودند، جهت واگذاری یا فروش، موافقت تمامی ذینفعان در زمین لازم است که با توجه مجددا استعلام گردید که آیا اجازه طرح آن در مجمع صادر میگردد که

9-1-2- حقوق و دستمزد و پاداش:

• همانگونه که مستحضرید، از تاریخ 5/5/98 که هیئت مدیره توسط اداره کل تعاون به رسمیت شناخته شد و به اداره کل ثبت شرکت های نیز اعلام گردید. هیئت مدیره کاملا صادقانه و بدون ادعایی در این خصوص اقدام به انجام امور نمود تا در مرحله اول برای اعضای محترم توانمندی خود را ثابت کند و این ذهنیت برای اعضای محترم ایجاد نگردد که از بدو تصدی به فکر این موضوع هستند، ولی ادامه روند کاری تعاونی ایجاب مینماید که وقت گذاشته شده توسط اعضای هیئت مدیره و مدیر عامل به گونه ای منظور گردد که قانونی ترین روش دستورالعمل و آئین نامه های اداره تعاون میباشد.

• علیرغم مورد فوق، تعاونی نقدینگی ندارد که از محل آن بتوان پرداخت ها صورت گیرد که بدین لحاظ مبالغ در نظر گرفته شده بعنوان دیونات تعاونی به مدیر عامل و هیئت مدیره بوده تا زمانی که پروژه ها به اتمام برسد و از محل مبالغ ورودی احتمالی قابل پرداخت باشد.
• با در نظر گرفتن مورد فوق هیئت مدیره بایستی تلاش خود را در جهت انجام امور تا به سرانجام رسید پروژه ها به انجام رساند تا در نهایت بتواند مطالبات خود را از محل مبالغ احتمالی اخذ نماید.

10-1-2- بودجه :

همانگونه که اهضای محترم استحضاردارند، هزینه های جاری نیازمند مصوبه بودجه در هر سال بوده که به همین منظور در نیازمند تصویب اعضای محترم در مجمع میباشد.

درخواست ارزش گذاری آورده براساس گزارش ارائه شده در مجمع

معرفی کارگروه مالی

شرایط و مدارک مورد نیاز جهت ورود به مجمع تاریخ 98/8/2 تعاونی مسکن کارکنان شرکت ارتباطات زیرساخت